"Esta vivienda factura 18.000 € al año, es la mejor de la cartera." Hasta que haces números reales y descubres que rinde menos que otra que factura 12.000 €. La diferencia se llama P&L por vivienda, y la mayoría de gestores no la calcula bien.
Lo que ves vs lo que rinde
Una vivienda en Costa del Sol con 18.000 € de facturación bruta puede tener: 30% de comisión de canal acumulada, 2.400 € en limpiezas, 1.200 € en suministros que el propietario te pasó por gestionar, 600 € de comunidad que asumes para alquilarla, 800 € en mantenimiento puntual. Total gastos: 10.400 €. Te quedan 7.600 € netos antes de tu comisión.
Otra vivienda con 12.000 € de facturación pero solo 18% de comisión de canal (más reservas directas), 1.500 € limpieza, sin comunidad, sin imprevistos. Te quedan 8.340 € netos. Rinde más, factura menos.
Los costes que se olvidan
- Comisión efectiva del canal: Booking 15%, Airbnb 3% host + 14-16% guest, VRBO 8%. La media real es 17-22%, no la que aparece en el contrato.
- Tiempo de gestión: tu tiempo vale. Una vivienda problemática puede absorber 4h al mes que no facturas.
- Vacancy: los días que no se alquila siguen costando suministros mínimos y plataforma.
- Devoluciones y disputas: el 1-2% de las reservas acaba en disputa. Quita.
Cómo te lo muestra Rentee
Rentee calcula automáticamente el P&L mensual y anual de cada vivienda, descontando todos los costes reales ya cuadrados con el banco. En el dashboard ves un ranking ordenado de viviendas por margen neto, no por facturación bruta. Las sorpresas son habituales. Para que esto funcione bien necesitas datos limpios desde origen: revisa el cuadre de payouts de Booking en 3 pasos y por qué Excel ya no llega pasadas las 15 viviendas.
Si llevas más de 12 meses con Rentee, podemos predecir qué viviendas van a darte problemas en los siguientes 3 meses por su patrón de rentabilidad.
El primer mes con Rentee suele descubrir 2-3 viviendas que estaban dando pérdidas escondidas. A veces basta con renegociar el contrato con el propietario. A veces es mejor soltarla. Pero al menos sabes qué hacer.