"Esta vivienda factura 18.000 € al año, es la mejor de la cartera." Hasta que haces números reales y descubres que rinde menos que otra que factura 12.000 €. La diferencia se llama P&L por vivienda, y muchos gestores no la calculan bien.
Lo que ves vs lo que rinde
Un ejemplo. Una vivienda en Costa del Sol con 18.000 € de facturación bruta puede tener: un 18% de comisión de canal (3.240 €), 2.400 € en limpiezas, 1.200 € en suministros que el propietario te pasó por gestionar, 600 € de comunidad que asumes para alquilarla, 2.000 € en mantenimiento puntual. Total gastos: 9.440 €. Te quedan 8.560 € netos antes de tu comisión.
Otra vivienda con 12.000 € de facturación pero solo un 10% de comisión de canal (más reservas directas), 1.500 € limpieza, sin comunidad, sin imprevistos. Te quedan 9.300 € netos. Rinde más, factura menos.
Los costes que se olvidan
- Comisión efectiva del canal: Airbnb cobra a la mayoría de anfitriones, y a quien trabaja con PMS, una tarifa única del 15,5%. En Booking, la comisión pactada sube si entras en programas de visibilidad como Preferente. Lo que te cuesta de verdad cada canal sale de cruzar sus pagos con el banco, no del contrato.
- Tiempo de gestión: tu tiempo vale. Una vivienda problemática puede absorberte horas cada mes que no facturas.
- Vacancy: los días que no se alquila siguen costando suministros mínimos y plataforma.
- Devoluciones y disputas: pocas, pero cada una te quita margen.
Cómo te lo muestra Rentee
Rentee calcula automáticamente el P&L mensual y anual de cada vivienda, descontando todos los costes reales ya cuadrados con el banco. En Rentabilidad por vivienda ves un ranking de viviendas ordenadas por lo que te dejan, no por lo que facturan. Las sorpresas son habituales. Para que esto funcione bien necesitas datos limpios desde origen: revisa el cuadre de payouts de Booking en 3 pasos y por qué Excel ya no llega pasadas las 15 viviendas.
Si alguna vivienda está dando pérdidas escondidas, la verás. A veces basta con renegociar el contrato con el propietario. A veces es mejor soltarla. Pero al menos sabes qué hacer.